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2018-10-09 12:26
来源:未知
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  原标题:香港直播 亿翰智库&海通地产「融信中国:融信不仅增长的快,真实的利润也不错」

  2017年对融信而言是丰收的一年。全年实现合约销售金额502亿元,同比增长104%;营业收入达到303.4亿元,较2016年同期增长167%;实现毛利润和年内溢利分别为50亿、26亿,同比增速分别为118%、55%。

  成长能力上,2017年融信实现502亿的合约销售金额,同比增长104%,2015年-2017年合约销售金额的年化复合增长率为105%;结转销售金额296亿元,同比增长166%,2015-2017年年化复合增长率为101%。

  盈利能力上,2017年融信实现营业收入303.4亿元,同比增长167%,2015年-2017年的年化复合增长率为102%;毛利润50亿元,同比增长118%,2015-2017年的年化复合增长率为36%;EBITDA48亿元,同比增长97%,2015年-2017年的年化复合增长率为39%。2017年度毛利润率和净利润率,因并购项目按会计准则的公允价值影响有所下调。若剔除影响,毛利润率为22.8%,同比上升2.1个百分点;净利润率为12.2%,同比提升3.5个百分点。

  偿债能力上,2017年融信的财务状况持续改善。2017年净负债率较2017年上半年下降33个百分点,现金短债比较2017年上半年提升35个百分点达到0.94。

  专注品质:融信是中国领先的品质地产开发商,2017年合约销售位列亿翰智库《2017年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》第26位,产品涵盖高端公寓、别墅、服务式公寓、写字楼、商业综合体等多种物业类型。

  专注中高端:融信专注于中高端改善型住宅开发,秉持[融铸诚信·造有情房]的理念,尊重城市文化肌理,坚持以质量影响城市,集国际一流建筑师,设计师智慧,联合知二四六好的彩头名承建商倾力打造符合当地市场需求的标杆产品。

  实现高增长:2015年-2017年合约销售金额年化复合增长率达105%,2017年合约销售金额为502亿元,同比增长104%。合约销售主要分布在杭州、福州、上海、阜阳、厦门等城市,全年实现合约销售面积238.7万平米。

  加速全国化布局:截止2017年12月31日,融信共拥有土地储备面积达2315万平米(若将一级土地开发的约700万平米纳入其中,土地储备总面积将超过3000万平米),权益土地储备面积1267万平米。总土地储备中,约有1477万平米在建,686万平米持作未来开发。

  截止2017年12月31日,融信共布局全国33个城市,拥有133个项目,分布在长三角、海峡西岸、成渝等七大核心城市群。深耕长三角、海西区域:截止2017年年末,融信集团进入长三角19个城市(上海、杭州、南京、宁波等),拥有项目75个,土地储备面积约1232万平米,占总土储53%;海西共进入福州、厦门、漳州、龙岩、莆田5个城市,拥有38个项目,土地储备总面积约634万平米,占总土储的28%。

  2017年,融信新进入26个城市,新增78块土地,增加1482万平米的土地储备,权益面积约746万平米,平均成本4814元/平米。积极开拓新区域:布局中西部省会城市。2017年7月,融信通过收购宁波海亮及安徽海亮55%股权,成功完成中西部省会城市及周边城市的布局。2018年2月,融信中国以8.02亿元收购郑州清华园,取得河南省郑州市的4幅土地使用权。成功布局大湾区,在广州拥有土地储备约7.3万平米。

  产品聚焦-融信聚焦中高端改善型住宅,提升客户居住体验;创新建筑规划就新颖的产品设计,为客户提供优越价值;以诚信创品牌,以品牌增效益。

  平衡发展-保障充足的流动性(最低的现金流余额应保障足以满足未来12个月基运营资金支付);落实1+N拿地策略([1+N]:1指核心城市,N指处于核心城市高铁或快速交通网络辐射范围内的卫星城市),积极探索京津冀、长三角、大湾区、海西等核心地区。降杠杆,EBITDA/利息费用比率长期的年度目标界于2x以上,积极主动管理负债水平;财务及资本规划方面,坚持轻资产合作发展策略,保持财务健康平衡发展,收购土地时严谨按照内部测算(回款金额50%),平衡整体利润率及流动性充裕度,审慎拍地,并通过合作开发减少资金压力。开奖记录全国开奖现场直播开奖记录香港开奖现场直播开奖记录香港最快开奖结果直播开奖香港今晚最快开奖现场直播开奖记录香港最快开奖现场直

  轻资产扩张-与众多一线开发开发商等强强联合,互利共赢,通过优势资源协作达到项目利润最大化。

  1、问:第一个问题,公司合约销售额、收益增长其实超过一倍,但是销售成本增幅还更大一点。然后所以毛利率,净利率还有EPS都有相对比较明显的跌幅。管理层当然刚才也提到,可能是因为当中有一些并购的原因,我想问就是除了这个原因之外,还没有其他的原因?另外就是18年的时候你们的预期是什么样的?比如说对这个毛利率的水平。

  第二个问题与刚才的问题也有一点相关的,就是如果我们只是看公司股东盈利的部分,公司的增长就这个比例提升按年就不够30个百分点。其实很明显的,低估合约销售跟收益的增幅。那我想问,如果换个角度来看的话,是不是公司现在是牺牲这个利润率的水平来保持公司的高速增长?

  答:刚刚有简单介绍利润的情况和毛利,公司现在的毛利情况,含并购在里面的话确实看起来是在下降,是16.6%。因为去年融信做了一个比较大的并购,收购了35个项目,就是海亮集团的项目。那这个并购对我们公司的影响从毛利上说大概有六七个点的一个降幅,因为它是评估价格做的,整个费用又比较高。第二个方面呢,公司调整后的毛利大概是23%,那么这个毛利水平能不能代表融信整个土储的质量,就是它的经营平均毛利的确还是让大家有点费解。这个我来解释一下,我们的中期报告也大概讲了一下,融信去年结转的总数有很大上升,那我们上升这里面的话其实有两个项目比较早期,比如杭州的蓝孔雀这个项目卖得比较早。当年我们那些可供销售的项目是比较少的,刚刚也提到你公司今年发展速度是从76%到133%,而15年的时候,公司可没这么多项目。

  其实我们公司应该说盈利是蛮高的,那为什么今年的年报来看,公司毛利率,或者净利率不是很高,有几个方面的原因。一个是比如我们说过那个海亮公司的,包括那个收购温泉城,它原来的那个报表因为都有亏损,所以并表之后就拉低了我们的利润。比如说福州温泉城,之前亏损好几亿,到我们接进来实际上后面的盈利空间很大。当年度结转的时候,收购进来结果对我们整个指标影响非常厉害。第二个原因是我们公司增长太快引起的。因为我们这里面结转是前两三年营业收入,而公司17年的营销费与管理费17亿,把前几年的销售金额结转到今年再去扣除费用,所以这个对我们的利润率影响也的确是非常厉害。企业如果增长比较慢没有问题,像我们增长快影响是非常厉害,特别比如说18年的年报,比如今年计划是1600亿,那营销费、管理费也是3%,那么就是营销费、管理费约40亿。18年结转的时候是结转15年、16年的钱,那时候营业额才两三百亿。那我把40亿拿到那个300里面扣除这个费用,这个影响是非常厉害的。所以企业去年和前年年报说了,企业增长速度太快,而指标的时间是错开的。所以一个是并购另一个是增长太快而引起的,实际上我们公司的跟投率也达到百分百,也由此可见我们公司的盈利能力是比较高的,我们员工跟投达到百分之百。我个人认为还是会计的结转不科学。

  2、问:公司平均的实际的利率上升6.9%以上,净利的部分上升,净负债率也上升159%,想问公司管理层对下降负债有什么看法?以后有没有一些很具体的可能在18年19年的时候,要降到什么样的水平?

  另外就是公司的这个土储的部分,如果纯口径的线多万,但是如果相对说你们今年的要完成的合约销售大概是1200个亿,很简单就推算一下,可能现在的储备可能就够两年的使用,因为公司去年虽然公布是500亿,但全口径的线个亿。公司对这个土储供应相对不足怎么解决呢?

  第二,公司以后有一个布局的话,有没有哪些区域是比较看重的?总结一下就是关于负债的目标和土储情况及未来布局计划。

  答:先回答负债,负债水平确实现在是150%左右,是远远高于我们想要去达到的目标,那接下来的话就是我们的计划是什么,公司是有明确计划的。到2018年底我们希望能够回到100%以下,然后在2019年底,我们希望能够回到大概65%左右。这么一个水平那怎么做到?第一个就是负债,净负债的算法,大家都知道一个降债这个可能性,应该说我们是控制负债规模的增长,不是说降债,因为毕竟公司在开发的地,他可能开贷还得要放。那么我们怎么去做到?第一个是保证更多的现金,就是说没有好的机会不去投资,投资上面做一些更审慎的打算;那么第二个的话去增厚一个权益。怎么增厚?第一我们正常结转,大家也看到我们结转的规模随着时间的推移都会是扩大。然后刚刚大家关心我们的毛利在2019年、2018年会有一定比例的回升,所以这个对金融资产的贡献会有一个比例的上升,这是第一个。第二个的话,我们在适当的时候还会再去引进我们的策略投资者,然后去增厚公司的这个核心资本。第三个我们会继续坚持轻资产的战略,引进更多的资源,用资源互补的方式,以及更多的其他股东来补充我们的权益,大概是这样的。

  关于土储的发展问题,。公司实际上是3000万。因为接近2400万,考虑到第二年年末还有700万,就是3000多万。按照我们估的货值,是超过5000亿的,就是按照现在不是两年,而是三年到三年半去发展。第二个按照我们今年提了1200亿,而去年是800亿,实际上今年的增长率只有60%,所以这种发展我觉得土地储备是够的。另外在布局方面,我们还是会根据这种市场,还有城市的经济发展水平来考虑,还有政府,特别是我们政府的一些管制政策去平衡。再围绕我们刚才提的其他城市战略群,在进一步相对稳健的进行投资。

  3、问:第一个是在现金流方面的线年实际的一个现金流的情况,还有2018年的一个预测,主要是土地款,然后建安和税费各方面。

  然后第二个问题是想了解一下,现在我们的那个合营和联营的企业越来越多,那在这些合营联营企业的层面的话,他们大概负债有多少?然后我们融信这边给他们担保有多少?

  第三是想问一下就是今年我们应该有几十亿的国内的公司债会有一个行权,那目前的安排的话,我们对这个融资方面有什么样安排?谢谢。

  答:我首先回答一下这个现金流。年初的这个现金是167亿,那当时也收购海亮,海亮的现金到7月1号,它收购进来的线亿元;然后收入,我们销售回款是392亿,我们的回款率接近80%,银行的净增是295亿,资金的来源总的线亿。支出的线亿,各类税费38亿,投资支出29亿,土地保证金62亿,刚刚这个对外的这个投资,对外的这个联营26亿,其他的是4亿,总共的线亿,我们期末的现金余额是205亿,这是2017的情况。2018年我们做了一个简单的预期,我们现金余额205亿,然后我们用一个保守的预计,我们用并表口径650亿,这个最保守。然后是现金来源855亿,土地支出我们按回笼的50%,325亿,工程成本180亿,利息支出40亿,管理费用20亿,各类税费60亿,整个的现金支出的线亿,期末的现金余额的线亿。这个是第一个问题。第二个关于合营联营,我们现在合营联营的规模确实是随着我们的轻资产扩张,现在是数量是比较多,有我们并表的,也有对方是并表的,各种情况还有各方都并表的。大家还是以利润为基数的这么一些合作模式。因为现在规模,看起来融信,现在好像1200亿大家觉得好像在做规模,但是不是的。企业还是要赚钱,大家看谁的资源更强,谁的操盘能力更强,就是资源的优势互补吧。这种随着这个合作模式确实会存在,第一个就是我们如果不并表,确实是有负债,你们可能看不到,所以说这里需要一些多口径的负债。目前以我们现在的这个口径,大家看到694亿确实是我们的并表口径。其他的这个联营的有多少的话,奖记录168开奖现场直播打开开奖记录全国开奖现场直播开奖记录六合彩心水论坛香港六合彩公司现场开奖结果老牌六合彩图库资料香港开奖现场直播开奖记录香港最快开奖结果直播开奖香港今晚最快开奖现场直播开奖记录香港最快开奖现场直播开奖记录168开奖现场直播打开开奖大家可以看到我们所有的联营基本上都会有要求股东担保,我们在对外担保的话里面都有一个披露,具体数字的话我后面给你们补一下,就在我们的业绩报告里面就有披露。然后第三个是有关公司债,公司债今年有89亿,在国内的话,我们是谈到了这个要行权,到目前为止有一部分已经行权了,接下来的话我们就是有几个。第一个我们考虑其实问的是公司未来安排,其实我们所有的行权里面已经把所有不准备行权的人的意愿进行了沟通。然后第二个就资金来源方面,第一个是我们现在就是自己的销售回笼资金,就是自有现金。第二个的话就是在我们这上面的话,其实我们基本上没有做打算的情况下,我们是能完全覆盖要准备要行权的情况。我们已经行权的是40亿,所以现在接下来只有49亿是待行权的情况。

  4、问:咱们那么多年都没有分红,想问一下18、19年的分红安排,这是第一个问题。第二个问题上是毛利率这一块, 18、19、20年大概的毛利率的情况大概是25、30,还是怎么样?

  答:分红大家也看到了公司的发展,我们的核心资本到现在我们的权益是300多,核心资本是一百多一些,所以核心资本相对比较薄一点,所以我们在考虑这方面的话,其实也一直在斟酌,因为公司作为上市公司那未来的话,我们今天这个早期的话,我们活动还是一直在说这个问题,觉得很抱歉,那么就是从18年开始的话,我们可能是中期或者说到年度的话会考虑这个事情,这是第一个,第二个的话是对于这个毛利的情况,那么毛利的话我觉得是有两个一分为二来看待。如果考虑并购的话,它是无可预期,因为并购不知道并购主体。

  分红这个18年开始。毛利率18年以后的毛利率主要还是取决于,我刚才前面说了,增长快毛利率低,所以说我们公司肯定会抓住一个合作和平衡。因为这个如果收并购或者增长快,他对毛利率的伤害是比较大。比如说收并购前面亏了10亿,利润自动减10亿,因为收并购它必然也有这个问题,所以我们公司更关心真实的,也就我们这更关心的就是后面它的利润空间有多大。我并不在意当年度它会有点影响,融汇温泉城,我们楼板价连大亏损的全部放进去,楼板价就是3000元/平米。到今天这个月开始销售,我们销售单价已经卖到一万八,也就是它后面的实际利润率是很高,但是他对当年这种报表伤害是非常大,因为一个项目都亏了好几亿,利润制度本身就大,所以说跟增长率它都有关系。这个不好测算,毛利率比来说,比如说是30%,我可能收购一个项目,它就变成25%,我收购两个它就变成20%,其实我们真实的毛利率水平和净利润率水平确实蛮高的。

  第二就是我们3到5年公司的增长,我的一个想法,就比如说很多企业现在提出一千亿两千亿,我们去年在中部和西部也有一些土地的进展,只是我们在未来1到2年可以大概贡献多少销售,或者形成一个什么规模,刚才主席说这18年会正在分红,这个现在的比例有没有初步的?

  答:分红的比例应该还没明确定,我们既然做分红,就基本上不会低于行业整体水平。我们没做就不做,做了不会说就做一个形式,那没什么意义。

  18的目标,我们不是那个1200已经说得比较清楚,那个后面几年的事情是根据今后市场环境跟国家政策很难判断到未来那么长的时间。房地产的政策好,我们会更好一些,差可能更差一些,我们中国的政策这个变化太大,不好判断。

  6、问:管理层好,我是亿翰智库的研究员,我有两个问题,一个是我们也是想要在大湾区布局,而且现在我们在广州也有7万平的土储,然后就是后面在这块布局的话有怎样的规划呢?是会考虑一些并购或者合作之类的。

  第二个就是现在整体都处于去杠杆的氛围下,就是我们在未来或者18年19年这样的两年时间内,在融资这一块有怎样的考量?谢谢。

  答:应该说的是那个广州,奖记录168开奖现场直播打开开奖记录全国开奖现场直播开奖记录六合彩心水论坛香港六合彩公司现场开奖结果老牌六合彩图库资料香港开奖现场直播开奖记录香港最快开奖结果直播开奖香港今晚最快开奖现场直播开奖记录香港最快开奖现场直播开奖记录168开奖现场直播打开开奖实际上我们公司对广东广州这种情况不是很了解,我们拿一个项目实际上更多的还是试探性,进去了解下这个情况。今年我估计广东那边土地我们一般不会太多进去,因为我们对每个城市一定要了解,我才会大面积去,比如像这个杭州一样,我们对它情况已经掌握比较清楚,才会进入,像广州这个目前来说是我们公司更陌生的一个地方。

  去杠杆的话,其实相当于刚刚讲的控债,本身不是我们的最主要的措施。公司要发展,我们还是要去借债。那对于借债的方式还是要融资,融资的方式有两种,一种是债,另一种是股。那股份上面,开奖记录全国开奖现场直播开奖记录香港开奖现场直播开奖记录香港最快开奖结果直播开奖香港今晚最快开奖现场直播开奖记录香港最快开奖现场直我们就是说不管是在项目的股权还是上市公司的股权上面,我们都会去根据适当的情况会去做规划,所以这个会是我们中间的一个比较重要的一个来源,这部分的话应该是可以帮助公司去增厚长期偿债能力。第二个对于公司的融资方式来讲的话,其实在国内我们跟其他的这个房地产公司是一样的,就是那传统的开发贷继续借,因为最便宜的线,它不能不借;其他的对于直接融资,因为在国内的直接融资这一块更倾向资产证券化,就是类似ABS这一类的。对于融信来讲的话,其实刚刚我们这种就介绍了,我们是一个高端住宅为主的,但是像这样的企业,我们还是存量了特别多的这个资产。手上资产多,我们企业超过100亿的资产存在手上,我们都会去做资产证券化,目前已经取得了交易商协会的28亿,然后另外取得深交所的五个亿供应链,然后就是这个批文情况,我们能够做的量有多少。刚刚我们汇报这个18年的流动性的时候,大家可以看到今年的支付工程款180亿,那180亿里面,现在基本上是集采、战略采购为主,中间的60%以上可以去做供应链融资,就是接下来能够去做的这一块是比较多。那么第二块的话可以看得到今年销售增长也比较快,在去年这个规模的情况下,在手的尾款即应收未收的增幅超过80亿,那么现在有这个的话,今年规模会更大,至少能做50亿以上的尾款。手上在手的那些物业,就是说能够去盘活的这个渠道,除信用类的,现在国家比较支持的ABS我们在今年会重点推。那么第三个是长租。那么长租的话这一块是也是政府的这个声音,首先我们自己也可能有一些,比如说现在有很多地,它是已经配了也要自持物业,这部分我们本身就有去化的这个需求,需要去盘活它。所以这一类现在我们也在去积极的去做一些这个盘活。

  7、问:公司在上海的静安的项目,比如说18年的时候会贡献你们的销售吗?还是比如现在这个项目的情况是怎么样的?谢谢。

  8、问:第一个问题,我们现在的综合融资成本,在16年17年和最后年底的情况看来是个怎么样的,然后分项其中不同的融资渠道大概是什么情况?第二个是关于公司的权益比例问题,这个问题我们从三个维度来看,第一个是从以往的销售维度,我们在结算时,刚刚有同行提了利润率问题,除了利润率以外,我们少数股权占比也比往年要高,那是不是说,对应着15年左右的那一段,销售的权益比例比较低一些,在接下来的两年大概是个什么情况?

  然后第二个维度是关于现在的土储,我们刚刚也说了2400多万土储,权益是1200多万,那可能有二四六好彩一些就不在这个表里面,在外面还没有进来的这部分最后加在一块,可能外面那些部分的权益要高一些。加在一块的话对于这些土储的权益在什么水平,然后第三个维度就是今年的销售1200亿,这个对应的权益比例。

  第三个问题,就是关于今年销售目标的1200亿,我们大概准备了货值是多少,相比之下同口径的线亿的目标,我的理解应该是也有不同的项目,咱们都是摸过底,最后排出来的,那这里面是不是应该没有包含着上海的中心路的这一块项目?

  答:第一个问题,我们现在的综合融资成本,在16年17年和最后年底的情况看来是个怎么样的,然后分项其中不同的融资渠道大概是什么情况?第二个是关于公司的权益比例问题,这个问题我们从三个维度来看,第一个是从以往的销售维度,我们在结算时,刚刚有同行提了利润率问题,除了利润率以外,我们少数股权占比也比往年要高,那是不是说,对应着15年左右的那一段,销售的权益比例比较低一些,在接下来的两年大概是个什么情况?然后第二个维度是关于现在的土储,我们刚刚也说了2400多万土储,权益是1200多万,那可能有一些就不在这个表里面,在外面还没有进来的这部分最后加在一块,可能外面那些部分的权益要高一些。加在一块的话对于这些土储的权益在什么水平,然后第三个维度就是今年的销售1200亿,这个对应的权益比例。第三个问题,就是关于今年销售目标的1200亿,我们大概准备了货值是多少,相比之下同口径的线亿的目标,我的理解应该是也有不同的项目,咱们都是摸过底,最后排出来的,那这里面是不是应该没有包含着上海的中心路的这一块项目?

  9、问:我想问一下就是咱们1200亿有没有考虑到这个新会计准则对我们的影响?如果是没有的话那您有没有核算过,如果是加入这个的话,可能我们这个大约会有多少的增幅?这是第一个。

  第二个,公司之后仍然可能会有一些并购,各方面可能会对我们的这个毛利率产生影响。那么想问一下就是在目前的情况下,我们这个已售未结的未交付的项目,那么它的毛利率大约是个什么样的一个水平?

  第三个就是想了解一下,因为一直以来有跟踪咱们融信,也理解融信,相对于其他同规模的企业,可能我们的发展时间比较短,那么现在,这两年就是增长会比较快,那么现在可能在扩规模阶段,那我想问一下欧主席,就是说咱们如何去看待咱们这个增长,负债和利润率这个这三者的关系?就是咱们有没有一个比较清晰的路径,到什么阶段开始要做什么事情?我想了解一下,谢谢。

  答:去年我们公司的真实的各个项目,内部计算去年每个项目净利润率,线%,毛利率没有去注意。包括我前面说了,今年的年报,我们毛利率各方面比较低,我前面说的几个原因,实际上还有一个原因对我们这个影响很大。我们在郑州,特别在郑州做储备,做了4000多亩的一个开发,我们投入很多资金,然后对团队管理成本,资金成本,费用花了很多。但是这些土地还没有并到我们里面,今年大概会陆续并进来,所以像这种,他对短期的,毛利率这方面他都是影响很大。我们更关心的在这后面的事情。所以这三块对我们这个表面上好像影响蛮大,但是真实的,后面我认为空间还是比较大。特别建造我们这个4000多亩,一二级联动开发了4000多亩,平均楼面成本2000块,奖记录168开奖现场直播打开开奖记录全国开奖现场直播开奖记录六合彩心水论坛香港六合彩公司现场开奖结果老牌六合彩图库资料香港开奖现场直播开奖记录香港最快开奖结果直播开奖香港今晚最快开奖现场直播开奖记录香港最快开奖现场直播开奖记录168开奖现场直播打开开奖但是我们的前面投入的钱,从结转当中扣去的钱有很多。因为整个团队的资金投入很大,他这个对净负债又影响了,管理费用成本就增加了,但是他并没体现出来。

  再补充一下新准则的问题。刚刚说的真实,其实就是我销售合约对应的这个毛利跟净利的情况,那我们2017年我们销售这个502亿的销售,我们针对公司内部考核的净利润率是15%,我们以推新房为主,如果没有15%的净利润率,这个是红线,不准开盘。这个是这样的情况,那当然如果用15号的准则去算,我们这个一般的到预售的线%的完工进度,那收款的话我们在去年这种有很多楼盘他都90%现款收,那其实对利润应该有一个比较大的一个贡献。那2018年因为是强制用这个15号准则,那具体的话,对于完工进度这个收入的确认是怎么样,其实我们都拭目以待,特别希望就是说能够有一个合理配比的东西。因为对融信这个相对的发展比较快的企业来讲的话,如果说刚才讲的就是我们用一个很大的费用去支撑一个很小的结转,然后你会看到一个很失衡的利润情况,所以大家都会觉得,开奖记录全国开奖现场直播开奖记录香港开奖现场直播开奖记录香港最快开奖结果直播开奖香港今晚最快开奖现场直播开奖记录香港最快开奖现场直这个好像有点费解,我们不去说的话都不知道怎么回事,这个我就补充一下。那另外的话我刚才就是回答一下合营和联营的担保是20年。谢谢。

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